Wer zahlt die Schädlingsbekämpfung: Mieter oder Vermieter?
Grundsatz: Schädlingsbekämpfung ist Vermietersache
Gemäß § 535 BGB ist Schädlingsbekämpfung in der Regel Aufgabe des Vermieters. Denn der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem geeigneten Zustand zur Verfügung zu stellen – dazu gehört auch eine schädlingsfreie Wohnung. Klauseln im Mietvertrag, die festlegen, dass der Mieter generell für die Schädlingsbekämpfung aufkommen muss, sind unwirksam.
Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter hat den Befall nicht selbst verschuldet hat, z. B. durch mangelnde Hygiene oder das Offenlassen von Essensresten. Darüber sprechen wir im folgenden Punkt.
Wichtiges Urteil:
- Landgericht München (Az.: I 20 S 19147/00): Die Kosten einer einmaligen Ungezieferbekämpfung muss der Vermieter tragen, außer der Mieter hat den Befall verursacht.
Sonderfall: Mieter verursacht den Befall
Hat der Mieter z. B. durch unsachgemäße Lagerung von Lebensmitteln, unzureichende Reinigung oder Haustierhaltung die Schädlinge angelockt, kann der Vermieter den Mieter zur Kostenübernahme verpflichten. Die Beweislast dafür liegt allerdings beim Vermieter. Das bedeutet, dass der Vermieter nachweisen muss, dass der Mieter den Befall durch sein Verhalten verschuldet hat.
Wichtiges Urteil:
- Landgericht Hamburg (Az.: 307 S 17/00): Kann der Vermieter belegen, dass keine baulichen Mängel vorliegen, muss der Mieter beweisen, dass ihn keine Schuld trifft.
Sonderfall: Es besteht akute Gefahr oder der Vermieter handelt nicht
Wenn der Vermieter nicht erreichbar ist oder auf eine schriftliche Aufforderung nicht reagiert, darf der Mieter selbst einen Kammerjäger beauftragen – die Kosten können dann zurückgefordert werden. Wichtig hierbei ist die Mängelanzeige und ggf. Fristsetzung. Auch, wenn akute Gefahr besteht, muss der Mieter den Vermieter informieren. Tut er dies nicht, kann er die Kosten für die Schädlingsbekämpfung vom Vermieter unter Umständen nicht zurückfordern.
Wichtiges Urteil:
- Amtsgericht Bremen (Az.: 25 C 0118/01): Der Vermieter muss für die Kosten aufkommen, wenn er trotz Fristsetzung untätig bleibt.
Prophylaxe vs. Akutmaßnahmen
- Prophylaktische Maßnahmen (z. B. das regelmäßige Auslegen von Rattenködern) dürfen über die Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden.
- Kosten für akute Bekämpfungen bei Befall dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern sind als Instandhaltungsmaßnahmen vom Vermieter zu tragen.
Wichtiges Urteil:
- Amtsgericht Hamburg (Az.: 45 C 35/01): Einmalige Bekämpfungskosten dürfen vom Vermieter nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.
Mieter-Rechte bei Schädlingsbefäll
Bei erheblichem Schädlingsbefall ist die Wohnqualität eingeschränkt – Mieter haben dann Rechte. Wichtig ist immer eine Rechtsberatung, bevor diese Rechte in Anspruch genommen werden.
- Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB): Bei nicht nutzbaren Räumen oder gesundheitlicher Gefährdung
- Zurückbehaltungsanspruch (§ 320 Abs. 1 BGB): Die Miete kann teilweise oder vollständig einbehalten werden, bis der Mangel beseitigt ist
- Fristlose Kündigung (§ 543 BGB): Bei massivem und langanhaltendem Befall (z. B. Mäuse in mehreren Räumen über Wochen) oder bei hohen gesundheitlichen Risiken.
- Ersatzunterkunft (§ 574 Abs. 2 BGB): bei der Anwendung toxischen Mitteln oder Unbewohnbarkeit durch Schädlingsbekämpfung muss vom Vermieter eine Ersatzunterkunft gestellt werden
- Ersatzvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB): Mieter können die Schädlingsbekämpfung selbst beauftragen und anschließend dem Vermieter in Rechnung stellen bzw. den Rechnungsbetrag von der Miete abziehen. Dies ist in Fällen akuter Gefahr möglich oder wenn der Vermieter trotz Aufforderung und angemessener Fristsetzung nicht handelt.
Wichtige Urteile:
- Amtsgericht Brandenburg (Az.: 32 C 520/00): Mäuse über Monate hinweg, fristlose Kündigung des Mieters zulässig
- Amtgericht Aachen (Az.: 80 C 569/97): Schadenersatz und Mietaussetzung wegen starkem Schädlingsbefall
- Amtgericht Rendsburg (Az.: 3 C 551/87): 10 % Mietminderung bei täglichem Fang von 15 Mäusen in ländlicher Gegend
Mieter-Pflichten bei Schädlinsgbefall
Obwohl es viele Rechtsprechungen zum Thema Schädlingsbekämpfung im Fall von Mietobjekten und den Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern gibt, ist wenig in Stein gemeißelt. Nur weil ein Gericht auf eine gewisse Weise geurteilt hat, ist es leider oft keine Sicherheit, dass das nächste Gericht gleich unterteilt. Gerade wenn du Ursache des Befalls nicht klar ist, geht die Rechtsprechung auch stark auseinander und ist sehr Fall-abhängig. Daher sollten Betroffene immer rechtliche Beratung suchen.
Neben den Rechten haben Mieter außerdem auch Pflichten. Die Einhaltung dieser Pflichten ist enorm wichtig, da Mieter sonst ihre Ansprüche ggf. nicht geltend machen können oder sogar Schadensersatzforderungen von Seiten des Vermieters entstehen können.
- Anzeigepflicht: Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter Schäden und Mängel an der Mietsache unverzüglich zu melden.
- Obhutspflicht: Der Mieter muss die Mietsache sorgfältig zu behandeln. Dazu zählt auch, die Wohnräume mindestens so sauber halten, dass keine Gefahr eines Schädlingsbefalls besteht.
- Duldungspflicht: Im Fall eines Schädlingsbefalls muss der Mieter Zugang zu den relevanten Räumen gewährleisten. Tut er dies nicht, kann der Vermieter unter Umständen fristlos kündigen.
Wichtiges Urteil:
- Amtsgericht München (Az.: 420 C 3852/22): Fristlose Mietvertragskündigung bei Verweigerung von Schädlingsbekämpfung
Fazit: Klarheit schaffen und schnell handeln
Bei einem Schädlingsbefall ist es wichtig, schnell und korrekt zu reagieren. Unsere Empfehlungen noch einmal zusammengefasst sind daher:
- Befall sofort dokumentieren
- Vermieter informieren (schriftlich)
- Rechtliche Beratung suchen, beispielsweise bei einem Mieterschutz-Verband suchen – vor allem, falls der Vermieter nicht reagiert
- Keine Selbstversuche mit Giftstoffen
- Rechtliche Schritte (z. B. Mietminderung) erst nach rechtlicher Beratung einleiten
Weitere Fragen und Antworten
Wer zahlt den Kammerjäger bei Ratten im Garten?
Bei Ratten im Garten ist in der Regel der Vermieter verantwortlich. Es gibt jedoch Ausnahmen – zum Beispiel, wenn du Ratten durch Vogelfutter oder unsachgemäße Entsorgung von Müll ganz oder zumindest teilweise verantwortlich sind. Dies muss der Vermieter allerdings nachweisen. Gibt es dauerhaft Ratten im Garten und die Bekämpfung bzw. Überwachung erfolgt über das ganze Jahr, so kann der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen.
Wer zahlt den Kammerjäger bei Bettwanzen?
Im Fall von Bettwanzen ist die Rechtsprechung, ob Mieter oder Vermieter die Kosten für die Schädlingsbekämpfung tragen muss, tatsächlich nicht eindeutig. Einige Gerichte sehen die Verantwortung beim Mieter, da er den Schädlingsbefall zu verantworten hat (z. B. Amtsgericht Neukölln, Az.: 16 C 395/16). Andere Gerichte haben jedoch befunden, dass der Mieter den Bettwanzenbefall zwar zu verantworten hat, jedoch nicht die Kosten dafür tragen muss, da er die Mietsache vertragsgemäß genutzt hat und nicht schuldhaft gehandelt hat (z. B. Amtsgericht Stuttgart, Az.: 35 C 5509/19 und Amtsgericht Frankfurt, Az.: 33 C 1888/21)
Wer zahlt Kammerjäger bei Wespen?
Die Kosten für eine Wespennestentfernung trägt generell der Vermieter. Da es hier eigentlich keine Faktoren gibt, wie der Mieter die Ansiedlung eines Wespenvolks zu verantworten hat, ist die Lage in diesem Fall recht klar.
